Negli ultimi anni, complice la difficoltà di accedere a un mutuo e la necessità di soluzioni più flessibili, sempre più persone si stanno interessando all’affitto con riscatto, conosciuto anche come rent to buy.
Si tratta di una formula ibrida che permette di entrare subito in casa pagando un canone mensile, parte del quale viene accumulata come anticipo per l’acquisto finale.
Questo strumento è molto interessante soprattutto nei rapporti tra privati, dove le parti possono accordarsi direttamente, creando un contratto su misura in base alle proprie esigenze.
Vediamo come funziona, i vantaggi e gli svantaggi, un esempio pratico per comprendere bene il funzionamento dell'affitto con riscatto e, al termine, un Modello Facsimile del Contratto di affitto con riscatto tra Privati.
Affitto con riscatto: come funziona?
Il meccanismo dell’affitto con riscatto è semplice da comprendere e pensato per offrire flessibilità sia all’acquirente che al venditore.
A) In pratica, si parte dal prezzo di vendita dell’immobile, che viene stabilito fin dall’inizio e rimane bloccato fino alla scadenza del contratto.
B) Si concorda poi un canone mensile, che non rappresenta solo l’affitto classico: una parte viene destinata al normale pagamento dell’affitto, mentre l’altra funge da anticipo accumulabile da scalare dal prezzo finale.
C) Al termine del contratto, l’inquilino ha la facoltà di acquistare la casa sottraendo al prezzo gli importi già versati come anticipo. In questo modo, chi compra può vivere subito nella casa dei propri sogni, accumulando gradualmente la somma necessaria per completare l’acquisto.
Facciamo un esempio pratico.
Immagina di aver trovato la casa dei tuoi sogni, con un prezzo concordato di 200.000 €, ma al momento non hai la liquidità necessaria per versare subito un anticipo consistente.
Con la formula dell’affitto con riscatto, puoi entrare subito a viverci pagando un canone mensile di 800 €. Di questa cifra, metà (400 €) viene considerata come un normale affitto, mentre l’altra metà (400 €) viene accantonata come anticipo sull’acquisto futuro.
Alla fine dei 5 anni di contratto, avrai già accumulato 24.000 € da scalare dal prezzo di vendita. Significa che, quando deciderai di comprare definitivamente l’immobile, non dovrai più versare 200.000 €, ma solo 176.000 €. Una cifra che potrai coprire in parte con risparmi personali e, se necessario, con un mutuo.
Riassumendo dunque:
Prezzo concordato: 200.000 €
Durata contratto: 5 anni (60 mesi)
Canone mensile: 800 €
400 € → affitto
400 € → anticipo
Totale anticipo accumulato: 24.000 €
Prezzo residuo da pagare: 176.000 €
In questo modo hai il vantaggio di vivere subito nella tua futura casa, costruendo mese dopo mese l’anticipo che ti servirà per completare l’acquisto, senza dover rinunciare nell’immediato al tuo progetto di diventare proprietario.
APPROFONDIMENTO: Affitto con riscatto: come funziona, come procedere, vantaggi.
APPROFONDIMENTO: Contratto di affitto con riscatto: modello facsimile scaricabile.
Conviene davvero l’affitto con riscatto? Pro e contro..
La convenienza dipende dalla situazione personale. Per l’acquirente può essere un’opportunità concreta per comprare casa anche senza subito tutta la disponibilità economica.
Per il venditore è un modo per non lasciare l’immobile fermo e generare reddito nell’attesa della vendita. Bisogna pianificare bene: l’acquirente deve essere sicuro di poter concludere l’acquisto, mentre il venditore deve tutelarsi con un contratto solido.
Vediamo di seguito i vantaggi e gli svantaggi dell'affitto con riscatto per acquirente e venditore.
I vantaggi dell’affitto con riscatto tra privati
L’affitto con riscatto (rent to buy) è una soluzione che mette insieme i punti di forza della locazione e della compravendita.
Sempre più diffusa tra privati, permette all’acquirente di vivere subito nella casa che intende comprare, costruendo mese dopo mese l’anticipo necessario, mentre il venditore ottiene entrate sicure e un acquirente motivato.
Questa formula può essere molto conveniente per entrambe le parti, ma richiede comunque attenzione: oltre ai numerosi vantaggi, ci sono anche alcuni rischi da considerare. Il rent to buy può essere conveniente sia per chi compra che per chi vende. Ecco perché:
Vantaggi per per chi compra
Vivere subito in casa senza attendere anni.
Costruire gradualmente l’anticipo, evitando di immobilizzare grosse somme.
Prezzo bloccato: si acquista al valore concordato, anche se il mercato immobiliare cresce.
Tempo per organizzarsi: utile per sistemare la propria situazione finanziaria o lavorativa in vista del mutuo.
Vantaggi per per chi vende
Entrate garantite grazie al canone mensile.
Immobile più appetibile, perché accessibile anche a chi non ha subito liquidità.
Prezzo certo, stabilito all’inizio.
Meno rischi di morosità: chi punta ad acquistare tende a prendersi più cura della casa.
Gli svantaggi e i rischi da considerare
Come ogni formula, anche l’affitto con riscatto non è privo di limiti. Se da un lato offre opportunità concrete, dall’altro comporta rischi economici e vincoli contrattuali che sia chi compra sia chi vende devono valutare con attenzione prima di firmare.
Svantaggi per per chi compra
Se non riesce ad acquistare alla fine, perde l’anticipo accumulato.
Rischio di sopravvalutare le proprie capacità future di ottenere un mutuo.
Possibile rigidità: una volta scelto, cambiare casa non è semplice.
Svantaggi per per chi vende
L’immobile resta “bloccato” per tutta la durata del contratto.
Se l’acquirente rinuncia, bisogna ricominciare da capo con la vendita.
Occorre un contratto ben scritto, altrimenti si rischiano contenziosi.
E se poi non compro la casa?
Uno dei dubbi più comuni riguardo l’affitto con riscatto riguarda cosa succede se, alla scadenza del contratto, l’inquilino decide di non acquistare l’immobile. La regola principale è che l’acquirente non è obbligato a procedere con l’acquisto: può rinunciare senza rischiare azioni legali, purché abbia rispettato tutti i termini del contratto.
Tuttavia, la parte del canone mensile destinata all’anticipo sul prezzo della casa non viene restituita, rappresentando così il costo del diritto di opzione esercitato durante il periodo di locazione. Al termine del contratto, l’inquilino dovrà lasciare l’immobile, che tornerà pienamente a disposizione del venditore.
In alcuni contratti tra privati è possibile inserire clausole particolari, ad esempio la restituzione parziale dell’anticipo in caso di rinuncia, ma è fondamentale che queste condizioni siano esplicitamente scritte e concordate da entrambe le parti fin dall’inizio.
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Affitto con riscatto vs mutuo tradizionale
Molti si chiedono: meglio un mutuo o l’affitto con riscatto?
Quando si pensa a comprare casa, la prima opzione che viene in mente è quasi sempre il mutuo tradizionale. Tuttavia, non tutti hanno subito la possibilità di ottenere un mutuo o di versare un anticipo consistente.
Ecco perché molti iniziano a valutare l’affitto con riscatto come alternativa.
La domanda sorge spontanea: meglio accendere un mutuo subito o iniziare con un contratto di rent to buy? La risposta dipende dalla situazione personale ed economica, perché entrambe le soluzioni hanno vantaggi e limiti. Vediamole a confronto.
Il mutuo tradizionale consente di diventare subito proprietari, ma richiede garanzie, reddito stabile e un anticipo consistente.
L’affitto con riscatto, invece, è più flessibile: permette di guadagnare tempo e accumulare anticipo vivendo già nella casa, ma comporta il rischio di perdere le somme versate se non si arriva all’acquisto.
Contratto di affitto con riscatto (Rent to buy) Fac-Simile tra privati
Qui di seguito trovi un facsimile del Contratto di Affitto con Riscatto da utilizzare come modello di riferimento. Può essere personalizzato in base alle esigenze delle parti, ma si intende soltanto come esempio orientativo e non ha valore legale vincolante.
Per rendere il contratto effettivamente valido e sicuro, è sempre consigliato farlo approvare da un notaio o da un avvocato esperto in diritto immobiliare.
Contratto di affitto con riscatto (Rent to buy) tra privati
Tra:
Sig./Sig.ra ................................................, nato/a a .......................... il ........................., residente in ................................................, Codice Fiscale: .........................., Documento di identità n. ...................., rilasciato da ................................................ (........) il .......... / .......... / .........., in stato di validità, di seguito denominato “Venditore”,
E
Sig./Sig.ra ................................................, nato/a a .......................... il ........................., residente in ................................................, Codice Fiscale: .........................., Documento di identità n. ...................., rilasciato da ................................................ (........) il .......... / .......... / .........., in stato di validità, di seguito denominato “Acquirente”.
Premesso che:
Il Venditore è proprietario dell’immobile sito in ................................................, censito al Catasto Fabbricati di .........................., Foglio .........., Particella ..........;
L’Acquirente desidera entrare immediatamente in possesso dell’immobile con la formula dell’affitto con riscatto, con l’obiettivo di acquistarlo entro un termine stabilito;
Si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Oggetto del contratto
Il Venditore concede in locazione all’Acquirente l’immobile sopra indicato, con la facoltà di riscatto entro il termine di .......... anni dalla data di sottoscrizione del presente contratto. L’immobile viene consegnato libero da persone e cose non autorizzate, in buono stato di manutenzione.
Art. 2 – Prezzo di vendita e canone mensile
Il prezzo concordato per l’acquisto dell’immobile è di € ...........................
L’Acquirente verserà un canone mensile di € .........................., di cui:
€ .......................... a titolo di affitto;
€ .......................... a titolo di anticipo sul prezzo di acquisto, da scalare al momento del riscatto.
Il pagamento del canone avverrà entro il giorno .......... di ogni mese mediante .......... (bonifico, assegno, contanti).
Art. 3 – Durata del contratto
La durata del contratto di affitto è stabilita in .......... anni, a partire dal .......... / .......... / .......... . Alla scadenza, l’Acquirente potrà esercitare il diritto di riscatto entro il termine di .......... mesi, salvo proroga concordata tra le parti.
Art. 4 – Esercizio del diritto di riscatto
L’Acquirente potrà esercitare il diritto di riscatto versando la differenza tra il prezzo concordato e gli importi già corrisposti come anticipo.
Qualora l’Acquirente non eserciti l’opzione di acquisto entro il termine stabilito, il contratto terminerà senza restituzione dell’anticipo già versato, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
L’Acquirente si impegna a comunicare per iscritto l’intenzione di esercitare o meno il diritto di riscatto almeno .......... giorni prima della scadenza del contratto.
Art. 5 – Consegna e stato dell’immobile
L’immobile viene consegnato con gli impianti funzionanti e tutti gli accessori descritti nell’inventario allegato (Allegato A).
L’Acquirente dichiara di aver visionato l’immobile e di accettarne lo stato di fatto, con eventuali difetti segnalati nel verbale di consegna.
Art. 6 – Manutenzione e responsabilità
L’Acquirente si impegna a mantenere l’immobile in buono stato, eseguendo le manutenzioni ordinarie (tinteggiatura, piccole riparazioni, pulizie).
Il Venditore resta responsabile per le manutenzioni straordinarie e per eventuali problemi strutturali o impiantistici gravi.
Eventuali danni causati da negligenza dell’Acquirente dovranno essere riparati a sue spese.
Art. 7 – Spese e utenze
L’Acquirente è responsabile del pagamento di tutte le utenze (luce, gas, acqua, internet) e delle spese condominiali ordinarie.
Il Venditore rimane responsabile per eventuali spese straordinarie condominiali, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
Art. 8 – Clausole finali
Qualsiasi controversia relativa al presente contratto sarà sottoposta alla competenza del Foro di .......................... .
Qualsiasi modifica del contratto dovrà essere redatta per iscritto e firmata da entrambe le parti.
Il presente contratto viene redatto in due copie originali, una per ciascuna parte, e può essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate se le parti lo ritengono opportuno.
Allegati:
Allegato A: inventario degli arredi e degli impianti presenti nell’immobile.
Luogo e data: ................................................
Firma del Venditore: ................................................
Firma dell’Acquirente: ................................................
Per concludere, l’affitto con riscatto è una formula innovativa e flessibile che può rappresentare una vera opportunità per chi sogna una casa ma non ha ancora tutte le condizioni per comprarla subito.
Se ben regolato e seguito da professionisti, è uno strumento utile sia per chi compra che per chi vende, capace di unire i vantaggi dell’affitto con quelli dell’acquisto.
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