Separazione e vendita della Casa: cosa sapere e cosa fare. Guida 2025.

La separazione coniugale è un momento delicato, specialmente quando coinvolge la casa familiare: spesso assegnata a un coniuge, ma cosa succede se si vuole vendere Casa?

In Italia, la normativa (Codice Civile e leggi fiscali) permette la vendita con accordo o forzata, ma con regole precise su tasse, plusvalenze e diritti dei figli. Nel 2025 non ci sono grandi novità, ma le esenzioni fiscali per accordi di separazione restano un vantaggio chiave.

Ecco la guida aggiornata: cosa accade alla casa, i rischi fiscali e i passi per agire senza problemi.

Cosa succede alla Casa coniugale in separazione

La casa coniugale (dove la famiglia viveva) è protetta dalla legge per tutelare i figli minori o non autosufficienti:

Assegnazione automatica
Il giudice assegna la casa al coniuge affidatario dei figli (art. 337-sexies c.c.), anche se l’immobile è di proprietà dell’altro o in comproprietà.
Se non ci sono figli
La casa resta ai proprietari, ma può essere divisa o venduta con accordo.
Regime patrimoniale
In comunione dei beni, la casa è al 50%; in separazione dei beni, resta al titolare.
Mutuo in corso
Il coniuge assegnatario paga le rate se beneficia della casa, ma l’altro resta co-obbligato con la banca.

Se nessuno vuole tenere la casa, si può vendere subito con accordo consensuale.

Vendere Casa durante o dopo la separazione: i rischi da sapere

La vendita della casa durante o dopo una separazione coniugale può essere complessa e piena di insidie fiscali e legali: ecco i principali rischi da conoscere nel 2025 per evitare sanzioni, perdite di benefici e contenziosi costosi.

Vendita forzata
Se un coniuge vuole vendere e l’altro no, serve sentenza del giudice (può prendere mesi/anni). Non fa decadere agevolazioni prima casa.
Plusvalenza tassabile
Se vendi entro 5 anni dall’acquisto con agevolazioni prima casa, paghi IRPEF sulla plusvalenza (26% o reddito ordinario). Esenzione se riacquisti entro 1 anno.
Tasse su trasferimento
Gli accordi di separazione/divorzio sono esenti da imposte registro, bollo e ipotecarie (art. 19 L. 74/1987) – vale per assegnazione o vendita tra ex coniugi.
IMU e TARI
La casa assegnata è esente IMU per l’assegnatario (come abitazione principale), anche se non proprietario.

Come agire: passi per vendere la Casa in separazione

Se la decisione è quella di vendere la casa durante o dopo la separazione, è fondamentale procedere con ordine per evitare ritardi, costi extra e contenziosi: ecco i passi pratici da seguire nel 2025, sia in caso di accordo consensuale che giudiziale.

Accordo consensuale
In separazione amichevole, inserite la vendita nell’accordo omologato dal giudice – esente tasse.

Valutazione immobile
Fate una perizia neutrale per dividere equamente il prezzo.
Vendita con figli
Il giudice autorizza solo se non pregiudica i minori (es. riacquisto casa simile).
Mutuo residuo
Banca deve acconsentire; spesso si estingue con il ricavato o subentra un coniuge.
Agenzia immobiliare
Usatela per velocizzare; dividete spese e ricavato.
Rogito
Notaio verifica accordo separazione; dividete plusvalenza se tassabile.

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Consiglio: consultate avvocato e notaio prima – evitate errori costosi.

Casi particolari e bonus 2025

Casa ereditata → Vendita esente plusvalenza se ereditata da coniuge/parenti.
Under 36 → Se vendi prima dei 5 anni, mantieni esenzioni con riacquisto entro 1 anno.
Separazione giudiziale → Vendita bloccata fino a sentenza definitiva.

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SEPARAZIONE CONIUGI E VENDITA CASA 2025: Cosa succede, cosa sapere e come agire. Guida

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